Conseil pré-achat — avant de signer
Vous êtes sur le point d'acheter un bien immobilier à Munich, dans le Pays des Cinq Lacs ou en Haute-Bavière — et vous vous demandez quels coûts de rénovation et obligations selon la loi GEG (loi allemande sur l'énergie des bâtiments) vous attendent réellement ? Nous examinons le bien sur le plan énergétique avant que vous ne signiez — à court terme, de façon structurée et avec un rapport clair.
Indépendant, bancable, avec un mémo de négociation. Marc Strassner est inscrit sur la liste des experts dena pour la subvention fédérale — et est lui-même investisseur immobilier. Il connaît la perspective de l'acheteur par sa propre expérience et sait à quels endroits un regard précis avant la signature paie le plus.
Pourquoi un conseil pré-achat ?
Pour la plupart des acheteurs, un bien immobilier est le plus gros investissement individuel de leur vie. La substance énergétique est le poste le moins transparent dans l'annonce — et en même temps celui qui peut représenter un montant à six chiffres s'il est négligé. Un conseil pré-achat comble exactement cette lacune : entre les formulations marketing du vendeur et la réalité technique du bâtiment.
Première raison : les coûts de rénovation cachés. Un système de chauffage conforme à la GEG, une protection thermique du toit et des murs extérieurs, une ventilation contrôlée, des substances dangereuses (amiante, FMVA (fibres minérales vitreuses artificielles), HAP (hydrocarbures aromatiques polycycliques)), une cuve à fioul vieillissante — de tels postes apparaissent rarement dans l'annonce, mais s'accumulent rapidement en montants qui influencent substantiellement le prix d'achat. Celui qui le sait avant de signer négocie avec des arguments plutôt qu'avec son intuition.
Deuxième raison : les obligations selon la loi GEG lors du changement de propriétaire. Avec l'achat entrent en vigueur des obligations que le propriétaire précédent a souvent contournées pendant des décennies — obligation de remplacement des anciennes chaudières à température constante de plus de 30 ans, obligation d'isolation du plafond du dernier étage, équilibrage hydraulique. Ces obligations s'appliquent généralement dans les quelques années suivant le changement de propriétaire et ne sont pas négociables.
Troisième raison : la stratégie de subvention est décisive pour l'achat. Celui qui fait établir le plan de rénovation individuel (iSFP) avant l'achat peut utiliser stratégiquement le bonus iSFP de 5 pour cent sur les mesures individuelles BEG et examiner en complément la piste FKG dans la ville de Munich. Si l'iSFP n'est établi qu'après l'achat, une partie de la possibilité d'optimisation est perdue, car certaines mesures ont déjà été commandées. Nous examinons les possibilités de subvention au cas par cas — et planifions le bon point d'entrée.
La check-list pré-achat en 12 points
Nous parcourons systématiquement ces douze points lors de chaque conseil pré-achat. Ils constituent l'épine dorsale du rapport ultérieur et garantissent qu'aucune position pertinente ne soit oubliée.
- Enveloppe du bâtiment — Transmission thermique des murs extérieurs, du toit, du plafond de cave, de la dalle de fond — relever les épaisseurs des composants, estimer les coefficients U, identifier les points faibles tels que ponts thermiques ou composants non isolés.
- Chauffage — Âge du générateur de chaleur, combustible, rendement, risque d'obligation de remplacement GEG, surfaces de chauffe — l'installation convient-elle au bâtiment, ou un remplacement est-il à prévoir dans quelques années ?
- Eau chaude & ballon — Séparation du chauffage, volume du ballon, circulation, risque de légionelles dans les installations plus importantes — indices d'un besoin de modernisation et de coûts induits possibles.
- Fenêtres & portes — Type de vitrage, coefficient U, situation d'installation, risque de moisissures aux raccords — souvent un poste caché qui devient rapidement significatif sur les biens plus importants.
- Ventilation & protection contre l'humidité — Systèmes de ventilation existants, traces de moisissures, climat intérieur, indices de problèmes de physique du bâtiment — souvent critiques, notamment après des rénovations partielles.
- Installation électrique — Distribution principale, protection différentielle, âge des câbles, gaines préparées pour PV, borne de recharge ou pompe à chaleur — important pour la séquence de rénovation ultérieure.
- Cuve à fioul / raccordement gaz — Coûts de mise hors service et d'élimination de la chaudière à fioul, disponibilité du raccordement pour des alternatives telles que pompe à chaleur, pellet ou réseau de chaleur — souvent décisif pour la feuille de route.
- Substances dangereuses — Amiante dans la couverture du toit, les revêtements de sol ou les panneaux de façade, FMVA dans les anciennes isolations, HAP dans les colles — soupçons selon l'année de construction et les matériaux.
- Obligations GEG — Quelles obligations de remplacement, d'isolation et d'équilibrage s'appliquent au cours des cinq prochaines années après le changement de propriétaire — et lesquelles d'entre elles sont pertinentes en termes de coûts à court terme ?
- Potentiel de subvention — BEG, KfW 261, mesures individuelles BAFA, FKG Munich, avantages fiscaux possibles — nous examinons les possibilités de subvention au cas par cas et esquissons ce qui a du sens pour ce bien.
- Ordre de rénovation — Quelles mesures ont du sens dans quelle séquence — aujourd'hui, dans trois ans, dans dix ans ? Un ordre intelligent permet dans de nombreux cas d'économiser des coûts significatifs.
- Potentiel de valorisation — Saut de classe énergétique, pertinence ESG pour la location ou la revente, arguments de marché — mesurable dans de nombreux cas, le résultat effectif dépend du marché.
Déroulement en 4 étapes
Nous savons que les acheteurs sont sous pression de temps. C'est pourquoi notre déroulement est résolument conçu pour offrir des bases de décision rapides et fiables — du premier retour au rapport bancable.
Revue de l'annonce(24-48 h, en ligne)
Vous nous envoyez l'annonce, le certificat énergétique (le cas échéant), les plans et des photos. Dans un à deux jours ouvrés, nous donnons un premier retour : quels risques nous voyons dans les documents, où sont les questions ouvertes, une visite sur place vaut-elle la peine ou une évaluation purement en ligne suffit-elle ? Vous recevez une évaluation honnête avant de commander le forfait conseil complet.
Visite sur place(2-3 h, sur place)
Métré et contrôle des composants, examen du chauffage et de la production d'eau chaude, inspection visuelle des substances dangereuses, évaluation de la ventilation et de l'humidité, documentation photo. Idéalement, vous nous accompagnez sur place — vos questions sont clarifiées directement et vous voyez de vos propres yeux ce qui sera ensuite classifié techniquement dans le rapport.
Rapport(5-7 jours ouvrés)
Vous recevez un rapport écrit et bancable : l'évaluation complète en 12 points, une estimation des coûts de rénovation en trois scénarios (GEG minimum, obligation plus mesures raisonnables, standard maison à efficacité énergétique), une esquisse du potentiel de subvention ainsi que des indications concrètes de négociation pour l'entretien avec le vendeur ou l'agent immobilier.
Accompagnement de la négociation(1-2 rendez-vous, optionnel)
Si vous le souhaitez, nous accompagnons votre négociation de prix avec des arguments tirés du rapport ou clarifions les questions techniques ouvertes avec le vendeur et l'agent. Cela peut être un entretien téléphonique, une visite commune sur place ou la préparation écrite des principaux points de négociation — selon ce que la situation exige.
Ce que vous recevez concrètement
Le livrable central est un rapport DOCX écrit et bancable, d'un volume typique de douze à vingt pages. Bancable signifie : le rapport est structuré et documenté de telle sorte qu'il est reconnu comme une base de décision fiable lors des entretiens de financement avec votre banque ou la KfW — pertinent si les moyens de rénovation doivent être cofinancés.
Dans le rapport, vous trouvez une matrice d'évaluation en 12 points avec un feu tricolore de risque : chacun des douze points de la check-list est classé en vert, jaune ou rouge, avec une brève justification. Vous voyez d'un coup d'œil où se situent les points critiques du bien — et quels thèmes sont actuellement plutôt non critiques.
L'estimation des coûts de rénovation se décompose en trois scénarios : minimum (uniquement ce qui est légalement obligatoire selon la GEG), obligation plus compléments raisonnables (standard économiquement raisonnable) et standard maison à efficacité énergétique (rénovation complète ambitieuse avec accès maximal aux subventions). Vous voyez ainsi la fourchette et pouvez choisir la stratégie qui vous convient.
S'y ajoutent : une esquisse de stratégie de subvention (quels programmes ont du sens dans quelle séquence, nous examinons les possibilités au cas par cas), une feuille de route de rénovation avec un horizon de zéro à trois, trois à dix et dix ans et plus, un mémo de négociation (quels postes sont concrètement adaptés comme arguments pour une remise de prix), une prévision de la classe énergétique probable après rénovation ainsi qu'une documentation photo complète de la visite sur place.
Combien coûte le conseil pré-achat ?
Les prix suivants sont des forfaits toutes taxes comprises et s'appliquent aux biens situés au sud de Munich, dans le Pays des Cinq Lacs et en Haute-Bavière. Nous indiquons le prix fixe exact après un bref examen de l'annonce.
| Prestation | Forfait TTC | Remarque |
|---|---|---|
| Revue d'annonce (en ligne, 24-48 h) | environ 250 € à 450 € | Première évaluation, sans visite |
| Conseil complet maison individuelle/jumelée/en bande (visite + rapport) | environ 950 € à 1 500 € TTC | incl. mémo de négociation |
| Conseil complet immeuble (jusqu'à 5 unités) | environ 1 400 € à 2 200 € | incl. esquisse de rentabilité |
| Conseil complet immeuble (6+ unités) | à partir de 2 000 € — individuel | selon la taille |
| Accompagnement de la négociation (en plus) | environ 150 € à 250 € par rendez-vous | sur demande |
Le conseil pré-achat n'est pas directement subventionnable. En cas d'achat, il peut toutefois être transféré sans rupture vers un conseil énergétique subventionné par la BAFA (iSFP) — les données pré-achat s'y intègrent alors, ce qui accélère l'iSFP et réduit dans de nombreux cas la contribution propre effective.
Conseil pré-achat avec une perspective d'acheteur
Ce qui distingue notre conseil pré-achat d'une expertise classique : Marc Strassner est lui-même investisseur immobilier. Il connaît la dynamique de négociation et d'achat non seulement théoriquement par les manuels, mais par sa propre pratique — le mélange de pression de temps, d'intuition, d'arguments d'agent, de questions de financement et de la crainte d'avoir négligé quelque chose d'essentiel. C'est précisément cette perspective d'acheteur qui marque nos rapports : ils ne sont pas seulement techniquement corrects, mais adaptés à la décision que vous devez effectivement prendre.
Nous sommes inscrits sur la liste des experts dena pour la subvention fédérale. Il en découle deux choses : premièrement, notre rapport est bancable, c'est-à-dire suffisamment solide pour des entretiens de financement avec votre banque, caisse d'épargne ou la KfW. Deuxièmement, à la suite du conseil pré-achat — si vous achetez — nous pouvons passer sans rupture au conseil énergétique subventionné par la BAFA et à l'iSFP, avec toutes les options de subvention qui en dépendent.
Une position indépendante signifie : nous n'avons aucun intérêt de commission avec un artisan, aucun mandat d'agent, aucun lien caché avec le vendeur. Notre recommandation est exactement cela — une recommandation dans votre intérêt, libre de toute incitation à favoriser un produit ou une mesure particulière.
Expérience régionale : nous évaluons des biens au sud de Munich, dans le Pays des Cinq Lacs et en Haute-Bavière. Nous connaissons le parc bâti de la région — époque wilhelminienne, années 1950 à 1970, années 1980, fermes, villas au bord du lac — et savons quels points faibles sont typiques. Nos sites de Grünwald et Utting am Ammersee impliquent des trajets courts dans la région, généralement vingt à quarante-cinq minutes jusqu'à la visite sur place.
FAQ
À quel délai un conseil pré-achat peut-il avoir lieu ?
Combien coûte un conseil pré-achat ?
Qu'est-ce qui distingue le conseil pré-achat d'une expertise classique ?
Le conseil pré-achat est-il subventionnable ?
Et si je ne finalise pas l'achat — ai-je tout de même le rapport ?
Évaluez-vous également des biens classés monuments historiques ?
Accompagnez-vous également la négociation de prix elle-même ?
De quels documents avez-vous besoin de ma part au préalable ?
Pouvez-vous aussi évaluer uniquement en ligne (sans visite sur place) ?
Vous êtes sur le point d'acheter ? Nous vérifions avant que vous ne signiez.
Premier entretien gratuit de 20 minutes — en ligne. Nous venons à court terme pour la visite, généralement dans les 7 jours ouvrés.