Mehrfamilienhaus Bj. 1955 — Vermieter-Sanierung mit ESG-Hebel
Bestandshalter mit 6-WE-MFH von 1955: Energetische Modernisierung in drei Wellen, BEG-EM-Förderung kombiniert mit § 559 BGB Modernisierungsumlage und KfW-261-Komponente. Sechzehn Monate Bauzeit, ESG-Reporting-tauglich.
München-Sendling
Données clés
Amélioration énergétique
Situation initiale
Bestandshalter mit Mehrfamilienhaus aus 1955 stand vor mehreren simultanen Drucken: GEG-Heizungs-Austauschpflicht innerhalb von vier Jahren, ESG-Reporting-Anforderungen des finanzierenden Bankhauses, Risiko der Mietminderung wegen veralteter Bausubstanz. Die Mieterstruktur war heterogen — drei Langzeitmieter, drei Neuverträge. Eine Komplettentmietung war keine Option.
Notre approche
Wir haben eine im-Bestand-Sanierung in drei Wellen geplant. Welle 1 (Monate 1-6): Heizungszentrale, Lüftung, hydraulische Anbindung. Welle 2 (Monate 7-11): Hülle in zwei Bauabschnitten (Nord-Fassade dann Süd-Fassade), mit Mieterausweich-Logistik. Welle 3 (Monate 12-16): Fenster und PV-Mieterstrom. Die Maßnahmenpakete waren so geschnitten, dass jede einzelne Welle förderfähig blieb und im Anschluss eine § 559-Umlage-Maßnahme darstellt.
Résultat
Energetisch: Klasse F → C, Primärenergiebedarf von 196 auf 78 kWh/m²a. Wirtschaftlich für den Vermieter: ESG-Berichtspflicht ohne Anstand erfüllt, Refinanzierung über Mietanpassung im Rahmen § 559 BGB möglich, Bewertungsgewinn der Immobilie spürbar im niedrigen sechsstelligen Bereich nach Sachverständigen-Schätzung. Mietverhältnisse: zwei der drei Langzeitmieter blieben dauerhaft, einer akzeptierte das Modernisierungs-Modell mit Umzugskostenpauschale.
Mesures réalisées
- Außenwand-Dämmung (WDVS 14 cm, WLG 032) mit denkmalverträglicher Putzfassade
- Dachstuhl-Sanierung mit Zwischen- und Aufsparrendämmung
- Austausch sämtlicher Fenster auf 3-fach-Verglasung (akustisch + thermisch)
- Zentrale Wärmepumpe (Sole-Wasser) mit Erdsondenbohrung
- Hybride Backup-Stufe für Spitzenlast
- Photovoltaik-Mieterstrom-Modell 14 kWp
- Mechanische Lüftungsanlage je Wohnung mit dezentraler WRG
- Heizkörper-Modernisierung mit elektronischen Thermostatköpfen
- Hydraulischer Abgleich Verfahren B inkl. Inbetriebnahme-Protokoll
Programmes de subvention utilisés
- BAFA EBN für Mehrfamilienhäuser (iSFP)
- BEG EM Heizung — KfW-Schiene für Wärmepumpe und Lüftung
- BEG EM Hülle — BAFA-Schiene für Dämmung und Fenster
- KfW 261 für die Komplettsanierung-Komponente
- iSFP-Bonus 5 % auf die nach iSFP umgesetzten Folgemaßnahmen
Chorégraphie de financement
Das MFH-Projekt erforderte eine gemischte Förder-Choreografie: Heizung und Lüftung über die KfW-Schiene, Hülle und Fenster über BAFA, und das Ganze als Effizienzhaus-Modernisierung über KfW 261. Der iSFP wurde am Anfang erstellt, damit alle Folgemaßnahmen den 5 %-Bonus mitnehmen konnten. Parallel wurde die § 559 BGB Modernisierungsumlage rechtssicher mit Mieter-Kommunikation vorbereitet. Konkrete Quoten haben wir mit Hausbank und Steuerberater im Konditions-Memo durchgerechnet.
Données économiques clés
Investissement brut (estimation)
ca. 480.000 € – 580.000 € brutto
Part propriétaire effective
erfahrungsgemäß 55–65 % nach Förderung; § 559-Umlage refinanziert weitere Anteile über Mietzeitraum