Heizungsgesetz (GEG) 2026 — obligations pour les propriétaires en Bavière

Mise à jour : mai 2026 — les faits essentiels en 60 secondes

La GEG (Gebäudeenergiegesetz — loi allemande sur l’énergie des bâtiments, dite 'Heizungsgesetz' ou 'loi sur le chauffage') régit depuis 2020 les exigences énergétiques applicables aux bâtiments résidentiels et non résidentiels et regroupe l’EnEV, l’EnEG et l’EEWärmeG. L’obligation de 65 % d’énergies renouvelables très discutée pour les nouveaux chauffages est en vigueur depuis le 01.01.2024 pour les constructions neuves dans les zones d’aménagement neuves. Pour les bâtiments existants, elle s’applique progressivement avec la planification municipale de la chaleur — dans les grandes villes à partir de mi-2026, dans les communes plus petites à partir de mi-2028. Jusque-là : les chauffages existants peuvent continuer à fonctionner, les nouveaux chauffages à gaz sont admis sous conditions — avec obligation de conseil. Nous recommandons aux propriétaires de Munich et de Haute-Bavière d’aborder le remplacement du chauffage de manière stratégique et non par panique.

Qu’est-ce que la GEG (Gebäudeenergiegesetz) ?

La GEG (Gebäudeenergiegesetz) est, depuis novembre 2020, la loi fédérale centrale relative aux exigences énergétiques applicables aux bâtiments en Allemagne. Elle a remplacé à l’époque trois réglementations précédentes :

• l’ordonnance sur les économies d’énergie (EnEV),
• la loi sur les économies d’énergie (EnEG),
• la loi sur la chaleur issue des énergies renouvelables (EEWärmeG).

La GEG régit notamment : les normes minimales pour le neuf, les exigences en cas de rénovation, les obligations lors d’un changement de propriétaire, l’obligation de certificat énergétique, le renouvellement du chauffage ainsi que les sanctions en cas d’infraction. La révision de la GEG de 2024 a apporté la réforme appelée familièrement 'Heizungsgesetz' — axée sur le chauffage et la règle des 65 % d’énergies renouvelables pour les nouvelles installations de chauffage.

Dans le débat public, la GEG est souvent réduite aux questions de chauffage. En réalité, la loi couvre l’ensemble du cycle de vie énergétique d’un bâtiment — de la qualité de l’enveloppe aux techniques d’installation en passant par les obligations en cas de vente et de location.

L’obligation des 65 % d’énergies renouvelables — qui est concerné, qui ne l’est pas ?

La question la plus fréquente dans les conseils en 2025/2026 : « Dois-je remplacer mon chauffage maintenant ? » Réponse courte : dans la grande majorité des cas, non — du moins pas immédiatement.

Construction neuve dans des zones d’aménagement neuves : ici, l’obligation des 65 % d’énergies renouvelables s’applique depuis le 01.01.2024 sans transition. Quiconque construit dans une zone d’aménagement neuve désignée doit dimensionner la nouvelle installation de chauffage de telle sorte qu’au moins 65 % de la chaleur fournie provienne d’énergies renouvelables.

Bâtiments existants et constructions neuves hors zones d’aménagement neuves : l’obligation des 65 % ne s’applique ici que lorsque la commune concernée a présenté sa planification de la chaleur. Pour les grandes villes (plus de 100 000 habitants), la planification municipale de la chaleur est exigée au plus tard pour le 30 juin 2026 ; pour les communes plus petites au plus tard pour le 30 juin 2028. Ce n’est qu’à partir de cette date butoir que l’obligation s’applique aux propriétaires qui installent un nouveau chauffage.

Les chauffages existants peuvent continuer à fonctionner. Quiconque possède un chauffage au gaz ou au fioul en état de marche n’est pas contraint de le remplacer — indépendamment de la GEG. Une obligation de remplacement n’existe que pour les chaudières à température constante très anciennes (voir ci-dessous) ou en cas de panne en combinaison avec la planification municipale de la chaleur.

Note locale : La Ville de Munich a sa planification municipale de la chaleur à l’état de projet en 2026 — l’adoption est attendue dans le courant de l’année. Dans l’arrondissement de Starnberg, dans le Tölzer Land et dans le 5-Seen-Land, la planification avance à des rythmes différents dans les différentes communes. Jusqu’à l’adoption formelle : l’existant peut continuer à fonctionner, de nouveaux chauffages sont possibles — mais nous recommandons une préparation stratégique via une [feuille de route de rénovation](/sanierungsfahrplan). (Au mai 2026, sous réserve de la mise en œuvre locale.)

Quelles technologies de chauffage satisfont à la règle des 65 % ?

La GEG énumère plusieurs technologies considérées comme conformes à la règle des 65 % d’énergies renouvelables :

Pompe à chaleur (air-eau, géothermie, eau-eau). Pompe à chaleur air-eau, eau glycolée-eau (géothermie) ou eau-eau. Les pompes à chaleur sont actuellement la variante la plus fréquente dans l’existant. Plus d’informations dans l’article sur la [pompe à chaleur dans l’ancien](/ratgeber/waermepumpe-altbau-bayern).

Raccordement à un réseau de chaleur. Si la commune ou un fournisseur d’énergie exploite un réseau de chaleur urbain ou de proximité respectant les exigences de la GEG, le raccordement est une solution cohérente. À Munich, le réseau de chaleur est étendu dans plusieurs quartiers — Sendling, Schwabing-West, Bogenhausen pour partie. (La disponibilité d’un raccordement effectif dépend de la planification locale et n’est pas garantie.)

Chauffage électrique direct. Comme les chauffages à infrarouge ou à accumulation — admis dans les bâtiments à très bon standard d’efficacité énergétique, autrement de pertinence limitée.

Solaire thermique en hybride. Les installations solaires thermiques peuvent faire partie de la solution 65 % renouvelables, en combinaison avec une autre source de chaleur.

Biomasse. Granulés de bois, plaquettes, bûches. Reconnues, avec exigences en matière d’efficacité et d’émissions. En milieu rural (Tölzer Land, Pfaffenwinkel), l’expérience montre qu’elles restent attractives.

Chauffage gaz H2-Ready. Une chaudière à gaz compatible hydrogène en combinaison avec un engagement de fourniture d’hydrogène vert par la commune. Dans la pratique, rarement une option réelle dans le sud de la Bavière actuellement.

Hybride : gaz + pompe à chaleur. Pompe à chaleur plus chaudière à gaz existante pour la couverture des pointes — une technologie de transition souvent pertinente dans la rénovation de l’existant.

Ce qui NE satisfait PAS à la règle des 65 % : un chauffage purement neuf au gaz ou au fioul sans part renouvelable n’est plus admis après l’entrée en vigueur de la planification municipale de la chaleur. Jusque-là : installation possible, mais avec conseil obligatoire sur les conséquences.

Obligations de remplacement lors d’un changement de propriétaire

Quiconque hérite ou achète un bâtiment résidentiel reprend, le cas échéant, des obligations que le précédent propriétaire n’a pas remplies. Dans un délai de deux ans après le transfert de propriété, les mesures suivantes doivent être mises en œuvre si elles ne l’ont pas encore été :

1. Remplacement des anciennes chaudières. Les chaudières à température constante de plus de 30 ans doivent être remplacées. Les chaudières basse température et à condensation sont exclues. Cette obligation existe déjà depuis l’EnEV et a été transférée dans la GEG.

2. Isolation de la dalle du dernier plancher (oberste Geschossdecke). Si la dalle du dernier plancher (ou la toiture non aménagée au-dessus) ne satisfait pas à la valeur U minimale de 0,24 W/(m²K), une isolation est obligatoire.

3. Isolation des conduites d’eau chaude et de chauffage dans les locaux non chauffés.

Quiconque achète un bien existant devrait vérifier ces obligations avant la signature du contrat. Chez enbe, nous proposons à cet effet le [conseil avant achat](/vor-kauf-beratung) — une évaluation solide de l’état énergétique et des besoins d’investissement à moyen et long terme.

Exigences énergétiques en cas de rénovation

La GEG fixe également des normes minimales dès que plus de 10 % d’un élément du bâtiment est modifié lors d’une rénovation. Autrement dit : quiconque enlève déjà l’enduit de la façade doit respecter la valeur U prescrite lors de la remise en état.

Seuils typiques : - Mur extérieur en cas d’isolation : U ≤ 0,24 W/(m²K) - Toiture en cas de rénovation : U ≤ 0,20 W/(m²K) - Remplacement de fenêtres : U ≤ 1,3 W/(m²K) pour les fenêtres - Dalle du dernier plancher (oberste Geschossdecke) : U ≤ 0,24 W/(m²K)

Certificat énergétique obligatoire : en cas de vente, location et bail, un certificat énergétique valable doit être disponible et présenté spontanément aux intéressés potentiels. Plus d’informations dans l’article [certificat sur la base des besoins ou de la consommation ?](/ratgeber/energieausweis-bedarf-verbrauch).

Note locale : la GEG s’applique uniformément au niveau fédéral. Mais en pratique, l’office d’arrondissement de Munich (Landratsamt), la Ville de Munich et certaines communes situées en zone de protection des eaux (par ex. autour du lac de Starnberg, sur l’Ammersee) imposent souvent des exigences supplémentaires — par exemple pour les bâtiments classés ou la protection d’ensembles, ou pour les rénovations en zones de protection des eaux.

Risque d’amendes et sanctions

Les infractions à la GEG sont des contraventions administratives. Des amendes sont prévues par la GEG, leur montant concret dépend du cas individuel, de la gravité de l’infraction et du degré de faute.

Configurations typiques : - Absence de certificat énergétique en cas de vente ou de location. Des amendes pouvant atteindre cinq chiffres sont possibles. - Violation de l’obligation de remplacement (par ex. chaudière à température constante de plus de 30 ans non remplacée). Mise en demeure ultérieure par l’autorité de construction ; en cas de refus, amende. - Informations erronées dans les annonces immobilières (par ex. absence de mentions obligatoires sur le certificat énergétique). Risques de droit de la concurrence supplémentaires en plus du droit des contraventions.

Important : l’intensité effective des poursuites varie selon les régions. En Bavière, les infractions à la GEG font l’objet de contrôles croissants, en particulier dans le contexte de la vente et de la location.

Planification municipale de la chaleur — ce qui concerne Munich et la Haute-Bavière

La planification municipale de la chaleur est le levier central à partir duquel l’obligation des 65 % d’énergies renouvelables s’applique dans l’existant. Elle indique, rue par rue ou quartier par quartier, quel approvisionnement en chaleur est prévu à l’avenir : raccordement à un réseau de chaleur, pompe à chaleur décentralisée ou option hydrogène.

Ville de Munich : la planification municipale de la chaleur est en cours d’élaboration à l’état de projet. Il est attendu que pour une partie des secteurs urbains, le raccordement au réseau urbain de chauffage à distance soit prévu — en particulier à proximité du centre-ville et dans plusieurs quartiers. Quiconque réside dans de tels secteurs devrait vérifier l’option de raccordement attendue avant tout investissement dans le chauffage. (Au mai 2026, sous réserve de la mise en œuvre locale ; la disponibilité d’un raccordement n’est pas garantie.)

Augsburg : sa propre planification de la chaleur est en cours. Là aussi, la ville misera dans un premier temps sur un mélange d’extension du chauffage urbain et de stratégies de pompes à chaleur.

5-Seen-Land et arrondissements de Haute-Bavière : les communes se trouvent à différents stades. Certaines petites communes ont déjà présenté des concepts, d’autres ne commencent qu’en 2026. L’obligation s’applique dans ces communes au plus tard d’ici mi-2028.

Nous clarifions les options concrètes de raccordement au réseau de chaleur pour votre propriété lors du premier entretien — nous avons une vue d’ensemble des états d’avancement régionaux et pouvons vous conseiller sur une base éclairée.

Ce que les propriétaires devraient faire MAINTENANT

Quatre leviers stratégiques pertinents indépendamment des alarmismes et des débats politiques :

1. Faire établir une feuille de route de rénovation individuelle. L’[iSFP](/sanierungsfahrplan) offre une feuille de route structurée pour 10 à 15 ans. C’est le cadre stratégique pour toutes les mesures ultérieures et il est lui-même éligible à des aides. Il ouvre en outre droit au bonus iSFP sur les mesures individuelles ultérieures du BEG EM.

2. Planifier le remplacement du chauffage de manière stratégique, et non par panique. Le taux d’aide pour les chauffages efficaces du BEG EM est actuellement élevé — mais l’expérience montre que cela évolue au fil des années. Quiconque programme intelligemment le remplacement (par ex. lorsque le chauffage existant arrive de toute façon en fin de vie dans les 3 à 5 prochaines années en raison de son âge) obtient souvent une solution économiquement pertinente.

3. Lors de l’achat d’une maison : vérifier au préalable les obligations GEG. La reprise d’un bien immobilier peut entraîner des obligations de rénovation dans un délai de deux ans. Clarifier au préalable via le [conseil avant achat](/vor-kauf-beratung) — cela évite les mauvaises surprises ultérieures.

4. Utiliser les leviers d’aide locaux. FKG de la Ville de Munich, programmes communaux dans certains arrondissements, programmes de l’aide bavaroise. Notre [stratégie d’aides financières](/foerderberatung) vérifie quelles combinaisons fonctionnent réellement pour votre bien.

FAQ rapide

Dois-je remplacer mon chauffage au gaz ou au fioul immédiatement ? Non. Les chauffages existants peuvent en principe continuer à fonctionner. Une obligation de remplacement n’existe que pour les chaudières à température constante très anciennes (>30 ans, avec des exceptions pour les chaudières à condensation et basse température) et après l’expiration de certains délais en lien avec la planification municipale de la chaleur.

Que se passe-t-il si mon chauffage tombe en panne ? Si le chauffage tombe irréparablement en panne (sinistre), des délais transitoires existent. Une réparation d’urgence est possible ; l’installation définitive nouvelle doit être installée dans un délai raisonnable et, à compter de l’entrée en vigueur de la planification de la chaleur, doit être conforme à la règle des 65 % d’énergies renouvelables.

Suis-je dispensé de la GEG si mon bien est un bâtiment classé ? Les bâtiments classés et les bâtiments situés dans un ensemble protégé peuvent être dispensés de certaines exigences si la rénovation portait atteinte de manière disproportionnée à l’apparence ou à la substance. Cela doit être clarifié au cas par cas avec l’autorité du patrimoine — nous coordonnons cela volontiers.

Puis-je obtenir des aides malgré une obligation GEG ? Oui, les mesures obligatoires sont en partie éligibles à des aides — en particulier lorsqu’elles vont au-delà du minimum légal ou sont mises en œuvre dans le cadre d’un iSFP. Nous vérifions les possibilités d’aide individuellement pour chaque projet.

Quand la planification municipale de la chaleur entre-t-elle en vigueur à Munich ? La Ville de Munich a sa planification de la chaleur à l’état de projet ; une adoption formelle est attendue dans le courant de 2026. Ce n’est qu’à compter de cette date butoir que la règle des 65 % d’énergies renouvelables s’applique aux nouveaux chauffages dans l’existant. (Au mai 2026, sous réserve de la mise en œuvre locale.)

Ai-je besoin d’un certificat énergétique si je transmets par héritage ? En cas de pur héritage sans vente, aucune obligation de certificat énergétique ne naît. Dès que le bien hérité est vendu ou loué, un [certificat énergétique](/energieausweis) valable est en revanche obligatoire.

Prochaine étape

Vous voulez de la clarté sur ce que la GEG signifie concrètement pour votre bien ? Lors d’un premier entretien gratuit de 20 minutes, nous classons les obligations, les délais et les mesures pertinentes. [Prendre rendez-vous](/kontakt) ou par téléphone au 089 / 215 484 720.