Vor-Kauf-Beratung — bevor Sie unterschreiben

Eine Immobilie ist für die meisten Käufer die größte Einzelinvestition ihres Lebens. Die energetische Substanz ist dabei der Posten, der im Exposé am wenigsten transparent ist — und gleichzeitig sechsstellig zu Buche schlagen kann, wenn er übersehen wird. Eine Vor-Kauf-Beratung schließt genau diese Lücke: zwischen den Werbeformulierungen des Verkäufers und der tatsächlichen technischen Realität des Gebäudes.

Erster Grund: versteckte Sanierungskosten. Eine GEG-konforme Heizung, Wärmeschutz an Dach und Außenwand, kontrollierte Lüftung, Schadstofffragen wie Asbest oder KMF, ein in die Jahre gekommener Heizöltank — solche Posten tauchen im Exposé selten auf, summieren sich aber schnell zu Beträgen, die den Kaufpreis substanziell beeinflussen. Wer das vor der Unterschrift weiß, verhandelt mit Argumenten statt mit Bauchgefühl.

Zweiter Grund: GEG-Pflichten beim Eigentümerwechsel. Mit dem Kauf treten Pflichten in Kraft, die der Vorbesitzer oft jahrzehntelang umgangen hat — Austauschpflicht für alte Konstanttemperatur-Kessel über 30 Jahre, Dämmpflicht der obersten Geschossdecke, hydraulischer Abgleich. Diese Pflichten greifen typischerweise innerhalb weniger Jahre nach Eigentümerwechsel und sind nicht verhandelbar.

Dritter Grund: Förder-Strategie ist kaufentscheidend. Wer den individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) bereits vor dem Kauf erstellen lässt, kann den 5-Prozent-iSFP-Bonus auf BEG-Einzelmaßnahmen strategisch einsetzen und in München-Stadt zusätzlich die FKG-Schiene prüfen. Wird der iSFP erst nach Kauf erstellt, geht ein Teil der Optimierungsmöglichkeit verloren, weil bestimmte Maßnahmen bereits beauftragt sind. Wir prüfen Fördermöglichkeiten — und planen den richtigen Einstiegspunkt mit.

Der zentrale Liefergegenstand ist ein schriftlicher, bankfähiger DOCX-Bericht im Umfang von typischerweise zwölf bis zwanzig Seiten. Bankfähig heißt: Der Bericht ist so strukturiert und dokumentiert, dass er in Finanzierungsgesprächen mit Hausbank oder KfW als belastbare Entscheidungsgrundlage anerkannt wird — relevant, wenn Sanierungsmittel mitfinanziert werden sollen.

Im Bericht finden Sie eine 12-Punkte-Bewertungs-Matrix mit Risiko-Ampel: Jeder der zwölf Punkte aus der Checkliste wird als grün, gelb oder rot eingeordnet, mit kurzer Begründung. Sie sehen auf einen Blick, wo die kritischen Punkte des Objekts liegen — und welche Themen aus heutiger Sicht eher unkritisch sind.

Die Sanierungskosten-Schätzung gliedert sich in drei Szenarien: Minimum (nur das, was GEG-rechtlich Pflicht ist), Pflicht plus sinnvolle Ergänzungen (wirtschaftlich vernünftiger Standard) und Effizienzhaus-Standard (ambitionierte Vollsanierung mit maximalem Förderzugriff). So sehen Sie die Bandbreite und können die für Sie passende Strategie wählen.

Hinzu kommen: eine Förder-Strategie-Skizze (welche Programme in welcher Reihenfolge sinnvoll sind, wir prüfen Fördermöglichkeiten), eine Sanierungs-Roadmap mit Zeithorizont null bis drei, drei bis zehn und zehn Jahre und mehr, ein Verhandlungs-Memo (welche Posten sich konkret als Argumente für einen Preisnachlass eignen), eine Prognose der voraussichtlichen Energieklasse nach Sanierung sowie eine vollständige Bild- und Foto-Dokumentation des Ortstermins.

Was unsere Vor-Kauf-Beratung von einem klassischen Gutachten unterscheidet: Marc Strassner ist selbst Immobilien-Investor. Er kennt die Verhandlungs- und Kaufdynamik nicht nur theoretisch aus Lehrbüchern, sondern aus der eigenen Praxis — die Mischung aus Zeitdruck, Bauchgefühl, Maklerargumenten, Finanzierungsfragen und der Sorge, etwas Wesentliches übersehen zu haben. Genau diese Käuferperspektive prägt unsere Berichte: Sie sind nicht nur technisch korrekt, sondern auf die Entscheidung zugeschnitten, die Sie tatsächlich treffen müssen.

Wir sind eingetragen auf der dena-Expertenliste für die Bundesförderung. Daraus folgt zweierlei: Erstens ist unser Bericht bankfähig, also belastbar genug für Finanzierungsgespräche mit Hausbank, Sparkasse oder KfW. Zweitens können wir im Anschluss an die Vor-Kauf-Beratung — falls Sie kaufen — ohne Bruch in die BAFA-geförderte Energieberatung und in den iSFP übergehen, mit allen Förder-Optionen, die daran hängen.

Unabhängige Position heißt: Wir haben kein Handwerker-Provisionsinteresse, keinen Maklerauftrag, keinen versteckten Verkäufer-Bezug. Unsere Empfehlung an Sie ist genau das — eine Empfehlung in Ihrem Interesse, frei von Anreizen, ein bestimmtes Produkt oder eine bestimmte Maßnahme zu favorisieren.

Regionale Erfahrung: Wir bewerten Objekte in München-Süd, im 5-Seen-Land und in Oberbayern. Wir kennen den Bauwerksbestand der Region — Gründerzeit, fünfziger bis siebziger Jahre, achtziger Jahre, Bauernhäuser, See-Villen — und wissen, welche Schwachstellen typisch sind. Unsere Standorte Grünwald und Utting am Ammersee bedeuten kurze Anfahrtswege in der Region, typisch zwanzig bis fünfundvierzig Minuten zum Ortstermin.