WEG-Sanierung 1972 — 16 Parteien, FKG-München-Hebel
16-Parteien-WEG aus 1972 zwischen Lückenschluss und Modernisierung: zwei Eigentümerversammlungen, einstimmiger Beschluss für gemeinsame Sanierung, dreistufige BEG-FKG-Komination. iSFP als Beschlussvorlage, 22 Monate Bauzeit.
München-Schwabing-West
Eckdaten
Energetische Verbesserung
Ausgangslage
Die WEG aus 1972 mit 16 Wohneinheiten hatte alle klassischen Hürden gemeinsamer Sanierung: heterogene Eigentümerinteressen (Vermieter vs. Selbstnutzer), geringe Instandhaltungs-Rücklage, akute GEG-Heizungs-Austauschpflicht durch Heizkessel-Alter, kommunale Vorgaben für die Stadtbildwirkung der Fassade. Zwei der 16 Eigentümer wollten ursprünglich nur eine Heizungs-Minimal-Lösung — keine Komplettsanierung.
Unsere Herangehensweise
Wir haben den iSFP gezielt als Beschlussvorlage konzipiert: visualisierte Maßnahmenpakete, klare Kosten- und Förder-Vergleichsszenarien je Eigentumsanteil, drei alternative Sanierungstiefen mit jeweils zugehöriger Eigentümer-Belastung. In zwei Eigentümerversammlungen — vorbereitet mit individuellen Vorabgesprächen — entstand die einstimmige Entscheidung für die mittlere Variante mit BEG + FKG + Wärmenetz. Die Sonderumlage wurde über fünf Jahre gestreckt, die Instandhaltungs-Rücklage gezielt eingebunden.
Ergebnis
Nach 22 Monaten Bauzeit (in zwei Hauptphasen wegen Witterung und Eigentümer-Vorlauf): Klasse F → C, Primärenergiebedarf von 178 auf 82 kWh/m²a, gemeinschaftliche PV als Mehrwert für alle Eigentümer. Wichtig für die WEG: gesetzliche Austauschpflicht erfüllt, ESG-tauglich dokumentiert, Wallbox-Infrastruktur als Zukunftsoption vorbereitet. Die zwei zunächst skeptischen Eigentümer haben in der Abschluss-Versammlung explizit zugestimmt — das hat den Sanierungsstau in der WEG aufgelöst.
Umgesetzte Maßnahmen
- Außenwand-Dämmung mit WDVS 16 cm, abgestimmt mit Stadt München (Stadtbildwirkung)
- Dachstuhl-Sanierung mit Aufsparrendämmung
- Erdgeschoss-Bodenplatte-Dämmung von Kellerseite
- Zentral-Heizung-Umbau auf Wärmenetzanschluss SWM Fernwärme
- Hydraulischer Abgleich Verfahren B für alle 16 Wohneinheiten
- Fenster-Austausch in zwei Bauabschnitten (Hofseite + Straßenseite)
- Gemeinschafts-PV 22 kWp auf Flachdach mit gemeinschaftlicher Verbrauchsabrechnung
- Tiefgaragen-Beleuchtung auf LED mit Bewegungsmelder
- Vorbereitung Wallbox-Infrastruktur (3 von 14 Stellplätzen bereits aktiviert)
Genutzte Förderprogramme
- BAFA EBN für Wohnungseigentümergemeinschaften (iSFP)
- BEG WG / KfW 261 — Sanierung zum Effizienzhaus 85 EE
- FKG München — kommunaler Zuschuss kumulierbar mit BEG
- Förderprogramm Wärmenetzanschluss der Stadtwerke München
- iSFP-Bonus 5 % auf alle umgesetzten Folgemaßnahmen
Förder-Choreografie
WEG-Sanierungen leben von der Förder-Kumulierungs-Logik: Bund (BEG/KfW), Stadt (FKG München) und Versorger (SWM Wärmenetz) wurden gestaffelt beantragt. Die zeitliche Reihenfolge der Anträge war entscheidend, damit keine Doppel-Inanspruchnahme entstand. Im Konditions-Memo für die Eigentümerversammlung waren alle drei Förderströme mit ihren jeweiligen Antragsfristen und der zu erwartenden Eigentümer-Belastung dargestellt — das war der eigentliche Beschluss-Hebel.
Wirtschaftliche Eckdaten
Brutto-Investition (Schätzung)
ca. 1.450.000 € – 1.700.000 € brutto
Effektive Eigenleistung
erfahrungsgemäß 55–65 % der Brutto-Summe nach Förderung; Umlage auf 16 WE über fünf Jahre via Sonderumlage und Instandhaltungs-Rücklage