Stand: Mai 2026 — die wichtigsten Fakten in 60 Sekunden

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt seit 2020 die energetischen Anforderungen an Wohn- und Nichtwohngebäude und vereint EnEV, EnEG und EEWärmeG. Die viel diskutierte 65-%-Erneuerbare-Pflicht für neue Heizungen gilt seit 01.01.2024 für Neubauten in Neubaugebieten. Für Bestandsbauten greift sie schrittweise mit der kommunalen Wärmeplanung — in Großstädten ab Mitte 2026, in kleineren Gemeinden ab Mitte 2028. Bis dahin: vorhandene Heizungen dürfen weiterlaufen, neue Gasheizungen sind bedingt zulässig — mit Beratungspflicht. Wir empfehlen Eigentümern in München und Oberbayern, Heizungstausch nicht aus Panik, sondern strategisch anzugehen.

Was ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG)?

Das Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG, ist seit November 2020 das zentrale Bundesgesetz für energetische Anforderungen an Gebäude in Deutschland. Es löste damals drei Vorgänger-Regelungen ab:

die Energieeinsparverordnung (EnEV),
das Energieeinsparungsgesetz (EnEG),
das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG).

Das GEG regelt unter anderem: Mindeststandards für Neubau, Anforderungen bei Sanierung, Pflichten beim Eigentümerwechsel, die Energieausweis-Pflicht, die Heizungs-Erneuerung sowie Sanktionen bei Verstößen. Die GEG-Novelle 2024 brachte die im Volksmund "Heizungsgesetz" genannte Reform — mit Fokus auf den Heizungsbereich und der 65-%-Erneuerbare-Regel für neue Heizungsanlagen.

In der öffentlichen Debatte wird GEG häufig auf die Heizungsthemen reduziert. Tatsächlich umfasst das Gesetz aber den gesamten energetischen Lebenszyklus eines Gebäudes — von der Hüllflächenqualität über die Anlagentechnik bis zu den Pflichten bei Verkauf und Vermietung.

Die 65-%-Erneuerbare-Pflicht — wer ist betroffen, wer nicht?

Die häufigste Frage in Beratungen 2025/2026: "Muss ich jetzt meine Heizung austauschen?" Die kurze Antwort: in den allermeisten Fällen nein — jedenfalls nicht sofort.

Neubau in Neubaugebieten: Hier gilt die 65-%-Erneuerbare-Pflicht seit dem 01.01.2024 ohne Übergang. Wer in einem ausgewiesenen Neubaugebiet baut, muss die neue Heizungsanlage so auslegen, dass mindestens 65 % der bereitgestellten Wärme aus erneuerbaren Energien stammt.

Bestandsbauten und Neubau außerhalb von Neubaugebieten: Hier greift die 65-%-Pflicht erst, wenn die jeweilige Kommune ihre Wärmeplanung vorgelegt hat. Für Großstädte (über 100.000 Einwohner) ist die Wärmeplanung bis spätestens 30. Juni 2026 vorgeschrieben; für kleinere Kommunen bis spätestens 30. Juni 2028. Erst dann gilt für Eigentümer, die ab dem Stichtag eine neue Heizung einbauen, die Erneuerbare-Pflicht.

Bestandsheizungen dürfen weiterlaufen. Wer eine funktionierende Gas- oder Ölheizung hat, muss sie nicht zwangsweise austauschen — unabhängig vom GEG. Pflicht zum Austausch besteht nur für sehr alte Konstanttemperatur-Kessel (siehe unten) oder im Defektfall in Kombination mit der kommunalen Wärmeplanung.

Lokal-Block: Die Stadt München hat die kommunale Wärmeplanung 2026 im Entwurf — Verabschiedung ist im Lauf des Jahres zu erwarten. Im Landkreis Starnberg, im Tölzer Land und im 5-Seen-Land läuft die Planung in den einzelnen Gemeinden in unterschiedlichem Tempo. Bis zur formalen Beschlussfassung gilt: alter Bestand darf weiterlaufen, neue Heizungen sind möglich — aber wir empfehlen die strategische Vorbereitung über einen [Sanierungsfahrplan](/sanierungsfahrplan).

Welche Heizungs-Technologien erfüllen die 65-%-Regel?

Das GEG benennt mehrere Technologien, die als 65-%-Erneuerbare-konform gelten:

Wärmepumpe. Luft-Wasser-, Sole-Wasser- (Erdwärme) oder Wasser-Wasser-Wärmepumpe. Wärmepumpen sind aktuell die häufigste Variante im Bestand. Mehr dazu im Artikel über die [Wärmepumpe im Altbau](/ratgeber/waermepumpe-altbau-bayern).

Anschluss an ein Wärmenetz. Wenn die Kommune oder ein Energieversorger ein Fern- oder Nahwärmenetz betreibt, das die GEG-Anforderungen erfüllt, ist der Anschluss eine schlüssige Lösung. In München wird das Wärmenetz in mehreren Stadtteilen ausgebaut — Sendling, Schwabing-West, Bogenhausen in Teilen.

Stromdirekte Heizung. Etwa Infrarot- oder Wärmespeicherheizungen — zulässig in Gebäuden mit sehr gutem Effizienzhaus-Standard, sonst nur eingeschränkt sinnvoll.

Solarthermie als Hybrid. Solarthermische Anlagen können Teil der 65-%-Erneuerbare-Lösung sein, in Kombination mit einer anderen Wärmequelle.

Biomasse. Pellets, Hackschnitzel, Scheitholz. Anerkannt, mit Auflagen zur Effizienz und zu Emissionen. Im ländlichen Raum (Tölzer Land, Pfaffenwinkel) erfahrungsgemäß weiterhin attraktiv.

H2-Ready Gas-Heizung. Eine wasserstofftaugliche Gasheizung in Kombination mit einer kommunalen Lieferzusage für grünen Wasserstoff. In der Praxis im Süden Bayerns aktuell selten eine reale Option.

Hybrid-Lösungen. Wärmepumpe plus bestehender Gaskessel als Spitzenlastabdeckung — eine Übergangstechnik, die in der Bestandssanierung häufig sinnvoll ist.

Was NICHT die 65-%-Regel erfüllt: Eine reine neue Gas- oder Öl-Heizung ohne Erneuerbare-Anteil ist nach Inkrafttreten der kommunalen Wärmeplanung nicht mehr zulässig. Bis dahin: Einbau möglich, aber mit verpflichtender Beratung über die Konsequenzen.

Austauschpflichten bei Eigentümerwechsel

Wer ein Wohngebäude erbt oder kauft, übernimmt unter Umständen Pflichten, die der Voreigentümer nicht erfüllt hat. Innerhalb von zwei Jahren nach Eigentumsübergang müssen folgende Maßnahmen umgesetzt werden, sofern sie noch nicht erfolgt sind:

1. Austausch alter Heizkessel. Konstanttemperatur-Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen ausgetauscht werden. Ausgenommen sind Niedertemperatur- und Brennwertkessel. Diese Pflicht besteht bereits seit der EnEV und wurde ins GEG überführt.

2. Dämmung der obersten Geschossdecke. Wenn die oberste Geschossdecke (oder das nicht ausgebaute Dach darüber) nicht den Mindest-U-Wert von 0,24 W/(m²K) erfüllt, ist eine Dämmung Pflicht.

3. Dämmung von Warmwasser- und Heizungsleitungen in unbeheizten Räumen.

Wer eine Bestandsimmobilie kauft, sollte diese Pflichten vor Vertragsunterzeichnung prüfen. Wir bei enbe bieten dafür die [Vor-Kauf-Beratung](/vor-kauf-beratung) an — eine fundierte Einschätzung des energetischen Zustands und der mittel- bis langfristigen Investitionsbedarfe.

Energetische Anforderungen bei Sanierung

Das GEG legt auch Mindeststandards fest, sobald bei einer Sanierung mehr als 10 % eines Bauteils verändert werden. Sprich: wer ohnehin den Putz von der Fassade nimmt, muss bei der anschließenden Wiederherstellung den vorgegebenen U-Wert einhalten.

Typische Schwellen: - Außenwand bei Dämmung: U ≤ 0,24 W/(m²K) - Dach bei Sanierung: U ≤ 0,20 W/(m²K) - Fensteraustausch: U ≤ 1,3 W/(m²K) für Fenster - oberste Geschossdecke: U ≤ 0,24 W/(m²K)

Pflicht-Energieausweis: Bei Verkauf, Vermietung und Verpachtung muss ein gültiger Energieausweis vorliegen und potenziellen Interessenten unaufgefordert vorgelegt werden. Mehr dazu im Artikel [Bedarfs- oder Verbrauchsausweis?](/ratgeber/energieausweis-bedarf-verbrauch).

Lokal-Hinweis: Das GEG gilt bundeseinheitlich. Aber in der Praxis setzen das Landratsamt München, die Stadt München und einige Gemeinden im Wasserschutzgebiet (z. B. um den Starnberger See, am Ammersee) häufig zusätzliche Auflagen — etwa beim Denkmal- oder Ensembleschutz, oder bei Sanierungen in Wasserschutzgebieten.

Bußgeld-Risiko und Sanktionen

Verstöße gegen das GEG sind Ordnungswidrigkeiten. Bußgelder sind im Gesetz vorgesehen — die konkrete Höhe richtet sich nach Einzelfall, Schwere des Verstoßes und Verschulden.

Typische Konstellationen: - Fehlender Energieausweis bei Verkauf oder Vermietung. Hier sind Bußgelder bis in den fünfstelligen Bereich möglich. - Verletzung der Austauschpflicht (z. B. nicht ausgetauschter Konstanttemperatur-Kessel >30 Jahre). Nachträgliche Aufforderung durch das Bauamt; bei Weigerung Bußgeld. - Falsche Angaben in Immobilien-Inseraten (z. B. fehlende Pflichtangaben zum Energieausweis). Wettbewerbsrechtliche Risiken zusätzlich zum Ordnungswidrigkeitenrecht.

Wichtig: Die tatsächliche Verfolgungsintensität ist regional unterschiedlich. In Bayern werden GEG-Verstöße zunehmend kontrolliert, insbesondere im Verkaufs- und Vermietungskontext.

Kommunale Wärmeplanung — was München & Oberbayern betrifft

Die kommunale Wärmeplanung ist der zentrale Hebel, ab dem die 65-%-Erneuerbare-Pflicht im Bestand greift. Sie zeigt für jede Straße bzw. Quartier, welche Wärmeversorgung künftig vorgesehen ist: Wärmenetzanschluss, dezentrale Wärmepumpe oder Wasserstoff-Option.

Stadt München: Die kommunale Wärmeplanung ist im Entwurf in Erarbeitung. Erwartet wird, dass für einen Teil der Stadtgebiete der Anschluss an das städtische Fernwärmenetz vorgesehen ist — insbesondere in Innenstadtnähe und in mehreren Stadtteilen. Wer in solchen Gebieten wohnt, sollte vor einer Heizungs-Investition die zu erwartende Anschluss-Option prüfen.

Augsburg: Eigene Wärmeplanung läuft. Auch hier wird die Stadt vorerst auf einen Mix aus Fernwärme-Ausbau und Wärmepumpen-Strategien setzen.

5-Seen-Land und Oberbayerische Landkreise: Gemeinden befinden sich in unterschiedlichen Stadien. Einige kleine Gemeinden haben bereits Konzepte vorgelegt, andere fangen 2026 erst an. Die Pflicht greift in diesen Kommunen bis spätestens Mitte 2028.

Konkrete Wärmenetzanschluss-Optionen für Ihr Grundstück klären wir im Erstgespräch — wir haben den Überblick über die regionalen Planungsstände und können Sie auf einer informierten Basis beraten.

Was Eigentümer JETZT tun sollten

Vier strategische Hebel, die unabhängig von Panikmache und politischer Diskussion sinnvoll sind:

1. Individuellen Sanierungsfahrplan erstellen lassen. Der [iSFP](/sanierungsfahrplan) bietet einen strukturierten Fahrplan für 10–15 Jahre. Er ist die strategische Klammer für alle weiteren Maßnahmen und wird selbst gefördert. Zusätzlich öffnet er den iSFP-Bonus auf spätere Einzelmaßnahmen aus BEG EM.

2. Heizungstausch strategisch planen, nicht aus Panik. Die Förderquote für effiziente Heizungen aus BEG EM ist aktuell hoch — aber das ändert sich erfahrungsgemäß über die Jahre. Wer den Tausch klug timed (z. B. wenn die Bestandsheizung in den nächsten 3–5 Jahren altersbedingt ohnehin auf das Ende zugeht), bekommt häufig eine wirtschaftlich sinnvolle Lösung.

3. Bei Hauskauf: GEG-Pflichten vorab prüfen. Die Übernahme einer Immobilie kann Sanierungspflichten innerhalb von zwei Jahren bedeuten. Vorab klären über die [Vor-Kauf-Beratung](/vor-kauf-beratung) — das spart spätere Überraschungen.

4. Lokale Förderhebel nutzen. FKG der Stadt München, kommunale Programme in einzelnen Landkreisen, Programme der Bayern-Förderung. Unsere [Fördermittelstrategie](/foerderberatung) prüft, welche Kombinationen für Ihr Objekt wirklich greifen.

FAQ kompakt

Muss ich meine Gas- oder Ölheizung sofort austauschen? Nein. Bestehende Heizungen dürfen grundsätzlich weiterlaufen. Pflicht zum Austausch besteht nur für sehr alte Konstanttemperatur-Kessel (>30 Jahre, mit Ausnahmen für Brennwert- und Niedertemperatur-Kessel) und nach Ablauf bestimmter Fristen im Zusammenspiel mit der kommunalen Wärmeplanung.

Was passiert, wenn meine Heizung kaputtgeht? Wenn die Heizung irreparabel ausfällt (Havarie), gibt es Übergangsfristen. Eine Notreparatur ist möglich; die endgültige neue Anlage muss innerhalb einer angemessenen Frist installiert werden und ab Inkrafttreten der Wärmeplanung der 65-%-Erneuerbare-Regel entsprechen.

Bin ich vom GEG befreit, wenn ich ein Denkmal habe? Denkmale und Gebäude in einem schützenswerten Ensemble können von einzelnen Anforderungen befreit werden, wenn die Sanierung das Erscheinungsbild oder die Substanz unverhältnismäßig beeinträchtigen würde. Das ist im Einzelfall mit der Denkmalbehörde zu klären — wir koordinieren das gerne mit.

Bekomme ich Förderung trotz GEG-Pflicht? Ja, auch Pflichtmaßnahmen sind teilweise förderfähig — insbesondere wenn sie über das gesetzliche Mindestmaß hinausgehen oder im Rahmen eines iSFP umgesetzt werden. Wir prüfen Fördermöglichkeiten in jedem Projekt individuell.

Wann tritt die kommunale Wärmeplanung in München in Kraft? Die Stadt München hat die Wärmeplanung im Entwurf; eine formale Beschlussfassung wird im Lauf von 2026 erwartet. Erst ab dem Stichtag greift die 65-%-Erneuerbare-Regel für neue Heizungen im Bestand.

Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich vererbe? Im reinen Erbfall ohne Verkauf entsteht keine Energieausweis-Pflicht. Sobald die geerbte Immobilie aber verkauft oder vermietet wird, ist ein gültiger [Energieausweis](/energieausweis) Pflicht.

Nächster Schritt

Sie wollen Klarheit, was das GEG für Ihr Objekt konkret bedeutet? In einem kostenfreien 20-Minuten-Erstgespräch ordnen wir Pflichten, Fristen und sinnvolle Maßnahmen ein. [Termin vereinbaren](/kontakt) oder telefonisch 089 / 215 484 720.

Heizungsgesetz (GEG) 2026 — Pflichten für Eigentümer in Bayern